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“我們有幾家分店這一個多月都沒開單了，我覺得很奇怪，到了5月買房的人反而沒以前多。”在深圳羅湖紅崗片區(qū)，房產(chǎn)中介店長陳經(jīng)理有點無奈。
雖然說每個片區(qū)的情況各有不同，但從陳經(jīng)理的話中也可以看出，深圳樓市在密集的調(diào)控和嚴(yán)厲的監(jiān)管之下，正在發(fā)生變化。此外，近期多個城市相繼調(diào)升房貸利率，也給市場帶來新的變化。
購房者心態(tài)發(fā)生改變
距離2月8日深圳出臺二手房成交參考價已經(jīng)過去3個多月，參考價的到來給購房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高。近期，深圳房貸利率也開始調(diào)升。
5月6日，中國建設(shè)銀行深圳市分行下發(fā)通知，深圳建行將調(diào)整房貸利率首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP（相當(dāng)于5.10%），二套房貸執(zhí)行LPR+95BP（相當(dāng)于5.60%），相比之前分別上調(diào)15BP和35BP。隨后，工、農(nóng)、中、交等多家股份制銀行也相繼上調(diào)房貸利率。記者致電中國銀行和招商銀行的個貸經(jīng)理，也得到肯定的答復(fù)，而且加息幅度與建行相同。
記者也算了一筆賬，按照100萬房貸（貸款期限30年，還款方式為等額本息）來計算的話，首套房貸利率上漲后，月息較之前增加了92元，二套的月息則增加了218元。
除了利率上調(diào)，目前多家銀行對于二手房購房者的首付款審查也越來越嚴(yán)，有銀行要求近6個月新增的消費貸、經(jīng)營貸以及30萬以上的信用卡消費等必須結(jié)清，否則不予審批。此外，還有銀行要求提供借款人家庭持有不低于80%的首付資金證明。不過，多位銀行個貸經(jīng)理表示，目前銀行房貸的額度仍算充足。
▲ 有產(chǎn)房中介發(fā)布的筍盤消息
記者在羅湖、福田多個片區(qū)采訪時，多位購房者都表示在接連不斷的調(diào)控之下，對于深圳樓市前景的看法發(fā)生改變，特別是對房價“只漲不跌”的想法開始動搖。“如果調(diào)控持續(xù)下去，房價多少要調(diào)整一些，現(xiàn)在只有錢到位的客戶會出手，置換的客戶多數(shù)會選擇觀望。”有房產(chǎn)中介如是說。“最近出手買二手房的人的確少了一些，而降價放盤的業(yè)主相對多了一些，但一些業(yè)主會要求購房者一次性付款。”
購房者與房產(chǎn)中介的感覺也反映在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)之上，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房網(wǎng)簽4396套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下滑9.7%。而在5月10日至16日當(dāng)周，深圳二手房的網(wǎng)簽量為837套，環(huán)比持續(xù)下滑7.3%。
與去年的房貸利率上行有“區(qū)別”
除了深圳，多個城市的樓市近期也都正在經(jīng)歷“加息潮”。就在近日，寧波、杭州等城市也相繼上調(diào)了房貸利率。市場消息指出，杭州多家銀行上調(diào)房貸利率。調(diào)整后首套房利率5.4%，二套房5.5%。此前利率在首套5.2%、二套5.38%的水平。
融360大數(shù)據(jù)研究院今天發(fā)布全國42個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年5月（數(shù)據(jù)采集期為2021年4月20日-2021年5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.33%，環(huán)比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5.61%，環(huán)比上漲2BP。監(jiān)測的42個城市中，21城市的房貸利率平均水平環(huán)比上漲，3個城市的漲幅在10BP以上。
“加息潮”也蔓延到整個粵港澳大灣區(qū)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，5月粵港澳大灣區(qū)首套、二套利率分別較4月提高21、26個基點。其中惠州的首套、二套房貸利率分別達(dá)到6.5%、7%，在各區(qū)域中上漲最為顯著，。有市場人士表示，深圳、杭州等城市此前的房貸利率相對于其他一二線城市來說較低，所以調(diào)升的壓力也比較大。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于深圳這一輪調(diào)控，金融的問題最大，特別是杠桿炒作、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市屢屢被詬病。另一方面，深圳當(dāng)下的剛需最受傷，所以需要差異化執(zhí)行。“我們發(fā)現(xiàn)，深圳的二套房貸平均利率在一線城市里算是最低的水平。而且，原來首套房貸利率水平（4.98%）比二套房貸利率（5.25%）僅僅低了27個基點。深圳這次的金融政策，其實本質(zhì)上也是穩(wěn)定樓市的舉措，因為當(dāng)樓市下滑時，如果不給剛需購房優(yōu)惠利率的話，整個市場的下滑速度可能會更快。”
不管是深圳還是其他房地產(chǎn)市場表現(xiàn)火熱的城市，除了利率變化，今年以來金融端的調(diào)控和監(jiān)管力度不斷加大：嚴(yán)查個人消費貸、經(jīng)營貸流入樓市，重點篩查非營商人員經(jīng)營性貸款以及大額的、邏輯上不具合理性的消費貸款等貸款。深圳近期更是擴(kuò)大排查機(jī)構(gòu)范圍，將小貸公司涉房貸款業(yè)務(wù)納入。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年房貸利率上行和去年有本質(zhì)區(qū)別，去年是由于額度管控，今年是銀行也要在房住不炒方面承擔(dān)更大的維穩(wěn)責(zé)任。而從去年到現(xiàn)在的房貸額度管控，也確實對貸款流量和利率產(chǎn)生影響。從后續(xù)思路看，相關(guān)政策確實還會收緊。與此同時，現(xiàn)在銀行做的工作包括消化去年到今年還沒放貸的業(yè)務(wù)，同時今年主動調(diào)整結(jié)構(gòu)，放貸方面尋求新的思路和投向。另外，為了增加可貸的資金，銀行也加強(qiáng)了貸款資金的資產(chǎn)證券化的工作。“多地銀行的房貸利率出現(xiàn)集體性上調(diào)，一方面或說明有窗口指導(dǎo)，另一方面也是有共識，即銀行普遍都感受到了壓力，大家都統(tǒng)一進(jìn)行了利率的調(diào)整。”
來源：中國基金報
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